A fines de abril se publicó el llamado a “licitación de venta” de un terreno de 18.106 mt² en calle Centenario con Gran Avenida, en el límite de las comunas de San Miguel y Santiago, a un costado del Parque Intercomunal Víctor Jara. Ese terreno era la ex Estación San Diego, propiedad de la Empresa de Ferrocarriles del Estado (EFE). La zona tiene uso de suelo mixto y permite la construcción de residencias, comercios y estacionamientos. El avalúo fiscal del predio es de 48.052 UF, casi US$2 millones. Pero, consultoras que trabajan con grandes actores inmobiliarios informaron a CIPER que el valor comercial del terreno oscila entre US$17 millones y US$20 millones, debido a que se encuentra en el corazón del emergente barrio residencial Franklin y en las cercanías del cotizado barrio El Llano.

Para gestionar la venta, EFE contrató a GPS Property Solutions S.A., empresa que –según los valores de mercado– podría cobrar una comisión de 1% a 2% del precio que involucre la transacción. Considerando solo los montos más bajos (un precio de US$17 millones y una comisión de 1%), la gestora inmobiliaria podría quedarse con unos $127 millones (al tipo de cambio actual). Ni EFE ni GPS informaron a CIPER los valores que involucra el contrato de asesoría de venta.

EFE seleccionó de manera directa, sin licitación pública, a GPS Property Solutions para entregarle la gestión del negocio. Si eso causó ruido entre los funcionarios de la empresa pública, las alarmas de un posible conflicto de interés terminaron de encenderse debido a que uno de los miembros del directorio de EFE es, al mismo tiempo, integrante del directorio de la compañía beneficiada con este trato directo: Joaquín Brahm Barril, quien además es padre del gerente general de GPS Property (Joaquín Brahm Rivas) y ex cuñado de uno de los fundadores de esta empresa (Pedro Pablo Rivas).

EFE y GPS Property aseguraron a CIPER que no hay conflicto de interés porque el directorio de la empresa estatal fue informado de esta relación. Además, señalaron que en este caso no hay prohibiciones para celebrar contratos entre partes relacionadas, porque ambas son sociedades anónimas.

La tarea de GPS Property consiste en conseguir en el mercado inmobiliario la mejor oferta para desarrollar en la ex Estación San Diego la construcción de un proyecto de viviendas para Integración Social. Esa iniciativa es impulsada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) en acuerdo con EFE desde fines de 2020.

Quien se adjudique la licitación debe construir entre 700 a mil departamentos y entregar -como una forma de pago- el 30% de estas viviendas a EFE. De esta forma, dependiendo del volumen que tenga el proyecto, la empresa pública se quedará con una cantidad de departamentos que va de 100 a 300 unidades. Los departamentos de EFE serán puestos a disposición del Minvu para ser ocupados por beneficiarios del subsidio de arriendo DS52. El Minvu se comprometió a financiar estos subsidios o sus equivalentes durante 40 años. EFE recibirá el pago del arriendo de estos departamentos.

La licitación es el puntapié inicial a uno de los proyectos de Integración Social habitacional más ambiciosos del gobierno, que busca generar soluciones habitacionales para más de 80 mil familias, basadas en la colaboración público-privada.

EMPRESARIO INMOBILIARIO

GPS Global Property Solutions, conocida como GPS Property, es una gestora inmobiliaria que fue fundada en 2007 por Alejandro Reitze, Pedro Pablo Rivas, Francisco Rojas y Lorena Tapia, todos ex ejecutivos de la gestora internacional Colliers.

A partir de 2013, la empresa integró tres estratégicos nombres en su directorio: Oliver Alexander Flögel, ex gerente de Telefónica; Jorge A. Lesser, director de EuroAmerica y Esval, y el reconocido empresario inmobiliario, socio de Lo Campino y ex director de Parque Arauco, Joaquín Brahm Barril.

La llegada de Brahm Barril, quien es vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile, fue destacada en El Mercurio por la entonces gerenta general de GPS Property, Lorena Tapia: “Brahm nos aporta el know-how para la evaluación de proyectos de desarrollo habitacional”.

Joaquín Brahm Barril fue tesorero de la UDI, y proviene de una familia relacionada con la política. Es hermano de la presidenta del Tribunal Constitucional, María Luisa Brahm, quien fue asesora de Sebastián Piñera en su primer gobierno. Y su hermano Jaime Brahm fue intendente de la Región de Los Lagos en la misma administración. En ése época Joaquín Brahm Barril era presidente del directorio de EFE.

El 10 de mayo de 2018, en el segundo mandato de Sebastián Piñera, retornó al gobierno corporativo de EFE, donde integra el Comité de Auditoría junto a los directores Cristián Solís de Ovando Lavín, Pedro Pablo Errázuriz y Cristián Andrés Ureta, según consta en las memorias de la empresa. En 2020 asumió la presidencia de un área del directorio de la que no había registro en las memorias anteriores: el Comité Inmobiliario, donde se analizan y proponen políticas inmobiliarias al directorio de EFE. En ese comité también figuran el presidente de EFE, Pedro Pablo Errázuriz; el gerente general, Patricio Pérez, y el gerente Comercial y de Negocios Corporativos, Cristóbal Montecino. En los registros oficiales de EFE no hay información de que Joaquín Brahm haya dejado su cargo en el Comité Inmobiliario durante 2020.

En abril de 2018, GPS Property S.A. preparaba su paso a una nueva etapa con inversión en el extranjero. Para aquello sumó a sus filas a otro miembro de la familia Brahm, el ingeniero Joaquín Brahm Rivas, uno de los cinco hijos de Joaquín Brahm Barril. La nueva contratación venía directamente desde la corredora de bolsa LarrainVial, donde ocupó el cargo de gerente de Finanzas.

Joaquín Brahm Rivas es, además, socio de cuatro de los controladores de GPS Property –entre ellos su tío Pedro Pablo Rivas– en Asesoría e Inversiones GPS Property Limitada.

La directora de GPS Property, Lorena Tapia, lleva a cabo la licitación del terreno de la ex Estación San Diego. Al ser consultada por la relación con la familia Brahm, ella señaló que los cargos de padre e hijo fueron informados debidamente. Ante la posibilidad de que exista un conflicto de interés, respondió: “No nos parece, ya que se trata de una asesoría de un proceso público, donde la información está disponible para quien estime conveniente”. CIPER le solicitó las coordenadas o el acceso a dicha información pública, pero no obtuvo respuesta.

ACUERDO ENTRE SOCIEDADES ANÓNIMAS

La contratación de GPS Property para llevar a cabo la licitación es fruto de un acuerdo entre el Minvu y EFE publicado en enero de 2021 (resolución exenta N°58), en el que se define que Ferrocarriles del Estado estará a cargo de la elección de la empresa que llevará la licitación y el Minvu estará a cargo de los lineamientos del diseño del proyecto habitacional.

EFE explicó a CIPER que optaron por externalizar el servicio de asesoría inmobiliaria, entre otros objetivos, para tener “más transparencia”. Lo hicieron, indicaron en la empresa estatal, a través de un proceso que denominan “solicitud de cotización”, por el que habrían invitado a participar a una serie de empresas del mercado inmobiliario: Colliers, Alaluf, JLL, GPS Property, AGS Visión Inmobiliaria, Engel & Volkers y CBRE.

Según Ferrocarriles del Estado, sólo tres respondieron con propuestas: GPS Property, Alaluf y AGS Visión Inmobiliaria. CIPER consultó a parte de las empresas nombradas por EFE y al menos una de ellas señala que no supo, ni tiene respaldo de algún llamado a formar parte del proceso.

La estatal informó que el contrato se habría firmado a finales de 2020, luego de que “definió la contratación de los servicios de GPS Property, por tratarse de la oferta más conveniente”.

Lorena Tapia, directora de GPS Property, recuerda que fueron “invitados a presentar una Propuesta de Licitación junto con otros corredores y asesores inmobiliarios, siendo seleccionados para asesorarlos en el proceso”. CIPER consultó el costo total del servicio que debe entregar GPS Property S.A., pero la empresa señaló que esos datos “se encuentran en el marco de confidencialidad firmado con EFE”.

EFE señaló que el 19 de noviembre del año pasado su Contraloría Interna visó y presentó ante el directorio de la estatal una declaración de conflicto de interés por la relación entre GPS y Joaquín Brahm Barril. Este último, además, “presentó los formularios de declaración de conflicto de interés que son exigidos en los procesos de contratación de EFE” y posteriormente “se abstuvo de intervenir en esta operación”.

Según la empresa estatal “no existe ningún potencial futuro conflicto en la Licitación Pública encargada a GPS”, ya que el rol de esta empresa se enmarca en asesoría y difusión del proceso y la “evaluación y adjudicación de las propuestas las realizará EFE”. Pero, la propia directora de GPS Property señaló a CIPER que dentro de sus funciones sí están las “visitas técnicas, recepción y análisis de ofertas”.

A pesar de que la Empresa de Ferrocarriles del Estado indicó que el procedimiento utilizado para esta operación fue una “solicitud de cotización”, esta figura no aparece ni en el Manual de Adquisiciones (2012) publicado en el Marco Normativo de EFE Trenes, ni en el Manual de Operaciones (2018) publicado en el marco normativo de Tren Central.

La figura que más se asimila e incluye el solicitar cotizaciones es la “Licitación Privada”, una opción excepcional, que necesita razones fundadas, urgentes o de situaciones imprevistas para ser autorizada. Al ser consultados al respecto, desde EFE insistieron en que la figura usada fue una “solicitud de cotización”, pero no hicieron llegar el Manual de Operaciones que incluye dicha modalidad de contratación.

EFE tiene en curso otras licitaciones de predios, pero esta es la única en que la gestión fue entregada a una empresa privada. En 2021 la estatal lleva diez licitaciones públicas para la venta, arriendo o permuta de terrenos. Uno de ellos es un predio en Talca de 15.552 mt², que también está siendo licitado para permuta y donde existe factibilidad para proyectos de Integración Social con subsidio al arriendo. Según la estatal, en este caso se trata de un terreno de menor tamaño y en un mercado más acotado, lo que no hace necesaria la contratación de servicios externos, a diferencia de la permuta de la ex Estación San Diego.

¿FUERA DEL ALCANCE DE LA CONTRALORÍA?

Algunas empresas públicas, por ser sociedades anónimas, estiman que no se les debe aplicar la normativa que prohíbe a los organismos públicos tener contratos con empresas relacionadas y que no deben someterse al control previo de la Contraloría. Así lo han planteado, por ejemplo, Codelco y Metro.

En el caso del vínculo entre GPS Property y EFE, esta última plantea que es un acuerdo entre sociedades anónimas, a las que se les permiten los acuerdos con partes relacionadas de una forma reglada. Agregan que cumplieron con su normativa interna al declarar los conflictos de interés desde un inicio, informarlos a la Contraloría Interna y contar con la aprobación unánime de su directorio.

Pero, la Contraloría General de la República ha señalado en diversos informes y dictámenes que las empresas del Estado, aunque sean sociedades anónimas, no están autorizadas a firmar contratos con partes interesadas, salvo previa autorización de la misma Contraloría y de la Cámara de Diputados y Diputadas. Así lo determinó el órgano contralor este año al aprobar la creación de la Fundación Data Observatory, la que en sus estatutos permitía los contratos entre partes relacionadas. Según la resolución de la Contraloría esto “no se aviene” con lo señalado en la Ley N° 19.886 “que resulta aplicable a toda entidad del Estado y que prohíbe, como regla general, dichos contratos y los autoriza excepcionalmente”.

En la misma línea va el dictamen de la Contraloría, de febrero de este año, sobre la realización de una auditoría a los contratos administrativos de Metro para indagar conflictos de interés entre partes relacionadas.

En 2017, tras la emisión de un informe de Contraloría, que investigó los contratos entre Codelco y empresas relacionadas (2013-2015), el contralor Jorge Bermúdez explicó ante la comisión de Minería y Energía de la Cámara Baja que la empresa estatal debe regirse por los artículos de la Ley de Compras Públicas que prohíben los contratos entre entidades relacionadas, salvo excepciones. Codelco llevó su caso hasta tribunales.

Enrique Rajevic, abogado y académico de derecho administrativo de la Universidad Alberto Hurtado señala que “es difícil opinar sin estudiar todos los antecedentes, pero en un caso como este podría aplicarse el artículo 4° de la Ley 19.886, incisos 6° y siguientes, que indican que un contrato con partes relacionadas exige que circunstancias excepcionales lo justifiquen, que se ajusten a condiciones de equidad (conforme al mercado) y que la aprobación por resolución fundada se comunique a la Contraloría General de la República y a la Cámara de Diputados”.

CIPER consultó a la Empresa de Ferrocarriles del Estado, si había enviado a la Contraloría o a la Cámara los antecedentes del contrato con GPS Property S.A. La empresa respondió que “no está sujeta a examen previo de legalidad de sus actos por la Contraloría General de la República, ni tampoco debe informar de este tipo de contrataciones a la Cámara de Diputados y Diputadas”.

Desde la Contraloría General de la República declinaron referirse al caso, a la espera de una denuncia formal.

ARRIENDOS POR 40 AÑOS

CIPER contactó a tres agentes inmobiliarios para conocer el valor comercial del terreno en la zona de San Miguel. En primer lugar, señalaron que Franklin está en camino a constituirse en un nuevo polo inmobiliario y que el terreno de EFE es observado por varios inversionistas desde hace unos años. Los precios del suelo en esa zona, indicaron, están entre 23 UF a 27 UF por mt². Según estos valores, una propiedad como la de EFE, que tiene 18.106 mt², sería equivalente a 416 mil UF o 488 mil UF, unos US$17 millones a US$20 millones.

En cuanto a los valores de arriendo en la misma zona, según el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC, en el colindante barrio El Llano de San Miguel, el precio oferta de arriendo es de 13 UF mensual en promedio, llegando a un máximo de 14 UF mensuales. Poco más de $385 mil al mes.

En el caso del acuerdo entre el Minvu y EFE, en el terreno de la ex Estación San Diego se podrían construir entre 700 a mil departamentos, dependiendo de la propuesta de quien se adjudique la licitación. Esto significa que EFE recibirá entre 100 a 300 departamentos, los que tendrían asegurado un pago de arriendo durante 40 años, a través de subsidios para personas o grupos familiares que requieran una solución habitacional. El tope total de este subsidio es de 170 UF, que pueden ser distribuidas durante un periodo de ocho años, con un ahorro exigido mínimo para postular de 4 UF. Este subsidio puede llegar a cubrir hasta el 80% de arriendos que no superen las 13 UF mensuales.

Si los departamentos destinados al proyecto de Integración Social se arrendaran en su máxima capacidad, EFE podría llegar a recibir entre 1.300 y 3.900 UF mensuales, de $38 millones a $115 millones, dependiendo de la cantidad de departamentos que se construyan.

CIPER consultó al Minvu si en esa cartera tenían conocimiento del conflicto de interés entre GPS Property y la empresa estatal: “Aclaramos que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo no tuvo ninguna injerencia en la decisión de la Empresa de Ferrocarriles del Estado, EFE, dueña del terreno, de contratar a GPS en su proceso de licitación”, fue la respuesta.

El proceso de licitación sigue su curso y GPS Property destaca continuamente las notas que se publican en El Mercurio respecto a este mega proyecto de integración social. Y según su última actualización en ese medio, una decena de interesados ha comprado las bases de la licitación. Las propuestas se recibirán hasta el 21 de julio de 2021.