Los berlineses tienen mucho que decidir el próximo 26 de septiembre, fecha de las trascendentales elecciones generales de las que saldrá el sucesor de Angela Merkel. Votarán a los miembros del Bundestag, al próximo alcalde de Berlín, a los representantes de los 12 distritos de la capital alemana y todavía encontrarán una cuarta papeleta, la de un referéndum que tiene en vilo a las mayores empresas inmobiliarias del país: ¿quieren que el Gobierno de Berlín expropie 240.000 viviendas a los grandes propietarios de vivienda? La pregunta es explosiva, y sus consecuencias también pueden serlo para quien gane los comicios. Aunque la consulta no es vinculante, forzará un acalorado debate político sobre la subida de los alquileres y la especulación rampante que sufre el mercado inmobiliario.

Si Alemania es un país de inquilinos —más de la mitad de la población vive de alquiler, el segundo porcentaje más alto de la OCDE—, lo de su capital probablemente sea de récord: más del 85% de los berlineses no son propietarios del piso en el que viven. En los últimos cinco años los precios han subido un 43% y para los vecinos de rentas medias y bajas cada vez se vuelve más difícil vivir en los distritos céntricos. Los inquilinos acusan a las grandes inmobiliarias —la iniciativa solo afecta a las que tienen más de 3.000 pisos— de lucrarse con creces incrementando los alquileres y reduciendo el mantenimiento de sus propiedades.

Ingrid Hoffmann lleva años sufriendo la gestión de una de estas compañías. Se mudó a uno de los típicos edificios prefabricados del Berlín oriental hace 20 años. Por aquel entonces pertenecía a una cooperativa que acababa de reformarlo. Invertía en mejorar los pisos, contrataba personal de mantenimiento y cobraba alquileres razonables en barrios hoy muy cotizados. Pero entró en bancarrota. De aquellos años es la célebre frase del entonces alcalde que describía a Berlín como “pobre pero sexy”. La ciudad, ahogada en deudas, no vio otra solución que vender vivienda pública. Las 65.000 de la empresa pública GSW las compró Deutsche Wohnen, un gigante inmobiliario que de la noche a la mañana casi duplicó su cartera de pisos. Hoy tiene más de 100.000 en la capital alemana. Uno de ellos es el de Hoffmann, y por eso pide usar un nombre supuesto en este reportaje.

“Una de las primeras cosas que hizo el nuevo propietario fue duplicar los gastos de comunidad”, explica esta jubilada de 71 años. A la vez, redujo los servicios. La compañía eliminó por ejemplo la figura del hausmeister, un empleado que se encargaba de las pequeñas reparaciones en los edificios. Luego llegaron los aumentos en el alquiler y la pensión de 1.200 euros de Hoffmann empezó a quedársele corta. “Después de pagar la renta y los gastos no me quedaba demasiado para vivir. Iba muy justa y no quería tirar de ahorros”, recuerda. Así que se buscó uno de los trabajos de pocas horas, conocidos como minijobs, que han proliferado en los últimos años, tanto entre los jóvenes como entre pensionistas que buscan mejorar sus ingresos. Uno de esos empleos, que suponen 450 euros al mes, fue entregando comida en bicicleta —”era eléctrica”, precisa— para una conocida empresa de reparto a domicilio durante un invierno cuando tenía 69 años.

Hoffmann se ha involucrado mucho en la iniciativa Expropiar Deutsche Wohnen y compañía, nacida en 2018 y que ha recogido las firmas necesarias para celebrar el referéndum (deben ser al menos el 7% del electorado, según la ley berlinesa). No quiere hacer pronósticos, pero las encuestas apuntan a que casi la mitad de los habitantes de la ciudad está a favor de devolver las viviendas a la gestión pública.

La base legal de la consulta es el artículo 15 de la Ley Fundamental alemana, que reza: “Con fines de socialización, el suelo, los recursos naturales y los medios de producción pueden ser situados bajo un régimen de propiedad colectiva […] por una ley que fije el modo y el monto de la indemnización”. Un artículo que nunca se ha utilizado desde la aprobación de este texto legal en 1949.

Berlín tendría que pagar un precio “equitativo” a los grupos inmobiliarios, algo que los críticos con la medida esgrimen como uno de los mayores problemas. La ciudad sigue endeudada. “Las expropiaciones masivas no crean un solo apartamento nuevo y no reducen el alquiler, pero cuestan miles de millones a los contribuyentes”, ha asegurado el candidato conservador a la alcaldía, Kai Wegner. Los socialdemócratas tampoco apoyan el sí en el referéndum: dicen que sería el último recurso. Los Verdes mantienen una postura ambigua y solo Die Linke, el partido a la izquierda de los socialdemócratas, está a favor. La iniciativa ha recuperado una palabra, expropiación, que se creía olvidada desde el fin del régimen comunista. Los empresarios hablan de “populismo” y de violación de la propiedad privada.

“El dinero no tiene por qué proceder del presupuesto de Berlín”, señala Reiner Wild, portavoz de la Asociación de Inquilinos. La ciudad crearía una entidad de derecho público que pediría financiación a los bancos con el valor de los terrenos y los pisos como garantía y además contaría con los ingresos mensuales de los alquileres. Se manejan muchas cifras sobre lo que costaría la expropiación: el Gobierno de Berlín ha calculado 36.000 millones de euros; los activistas, entre 8.000 y 11.000 millones, y un estudio reciente de dos científicos habla de una horquilla de entre 14.500 y 22.800 millones.

“No queremos estar como Londres o París dentro de 10 años. El momento de actuar es ahora”, dice Hoffmann, que prevé duros choques políticos en el nuevo Gobierno que salga de las urnas el 26 de septiembre. La vivienda asequible es uno de los temas de la campaña nacional. Las protestas han dirigido el foco hacia la combativa capital alemana, pero otras ciudades, como Múnich o Hamburgo, sufren aún más la especulación inmobiliaria. “Tenemos que asegurar que los berlineses podamos seguir viviendo en Berlín, que nadie tenga que abandonar la ciudad porque no pueda pagar el alquiler”.

Un intento fallido de controlar los precios

La presión social que exige viviendas asequibles en Berlín obligó a los políticos berlineses a actuar en 2019. El Gobierno de coalición de socialdemócratas (SPD), Verdes y Die Linke aprobó topes al precio de los alquileres (en función del año de construcción y de las reformas del inmueble) y su congelación durante cinco años. En abril pasado el Tribunal Constitucional alemán tumbó la ley al considerar que el Parlamento regional no era competente para regular las rentas por ley. Berlín tiene un grave problema de oferta, explica Wild. “Una de las razones de la alta demanda es la inmigración masiva de más de 200.000 personas entre 2015 y 2019, periodo en el que solo se construyeron 63.000 pisos, y la mayoría de alto precio. Hay escasez de terrenos listos para construir, los precios del suelo son elevadísimos, hay retención especulativa de solares y falta capacidad del sector de la construcción y de las autoridades. Los nuevos desarrollos necesitan rutas de transporte, conexión con tranvía o metro, y eso lleva tiempo”, señala.